房地產行業目前面臨的風險有哪些？如何應對？
結合當下情況我從兩個方面談談對于房地產問題的理解。
首先有些房地產企業的風險在暴露，不僅在國內，還波及到海外，包括美國方面一些官員也表示出了對中國的關切，這個問題不僅僅是國內問題，已經產生了一些國際影響力，這是一個基本事實。其次在有些房地產企業開始暴雷后，我們還是擔心具備一定傳染性的，因為房地產企業暴雷后面還有一系列問題，連鎖反應具體有多長，這涉及到風險應對的問題，所以，第一個問題想和大家溝通的是當下如何進行風險應對，之后再和大家分享一下，關于房地產的短中期或者長期發展的問題。
第一，風險應對。
我認為目前風險應對是中國房地產最重要的事情，而非討論其是否拉動經濟。如果我們認認真真觀察這個市場，可以感知到風險的存在。與此同時，逆周期的調整以及當局風險應對措施也都在出臺。
目前來看，現在無論從企業層面，還是地方政府層面，甚至從中央層面，大家已經行動起來了，因為如果不行動是要出問題的。但是，我們更關注的是，應該用什么樣的辦法來應對現在可能暴雷的壓力。以美國為例，美國城鎮化率已經很高了，但房地產業依然是其非常重要的行業。我們觀察美國經濟周期，首當其沖的也是美國的房地產和消費。所以，正本清源，還是要認識到房地產是提供大家住宅的正常行業。既然是一個正常行業，就應該有正常的規矩和正常的市場規則去引領。目前在危機應對中，已經看到逆周期政策和危機防范政策的出臺，這是好消息。
第二，房地產的短中期及長期發展。
除此之外，如果這次的風險我們能夠平穩度過，怎樣進一步看待其短中長期的發展趨勢呢？到目前為止，這一輪如此多房企出現問題的根本性原因是什么還不清楚，如果連根本原因都不清楚，何談解決問題呢？
現在市場和政策關注面還在危機應對中，未轉移到房地產整體運行過程。目前這一輪房地產運行有很多跟過去非常不一樣的地方。當然這是有原因的，今年出臺了新的供地政策，即三次集中供地。但在三次集中供地中，我們看到土地流拍率不斷上升。過去土地成交量上不去，是因為地方不愿意出售土地，現在流拍率上升是地方給土地都不要。另外還出現一個異常現象，疫情之后中國房地產銷售總體運行不錯，特別是去年以來，經過一年疫后恢復，全國商品房庫存處于歷史低位，這意味著很多城市庫存非常低，甚至有部分城市存在無房可賣的局面。這意味著老百姓正常的、合理的、滿足人們對美好生活向往的正常需求得不到滿足，因為沒有房子可以買了。
圖1：土地流拍率上升
從歷史經驗看，一般庫存很低的時候，開發商有積極性，庫存低意味著洛陽紙貴，意味著住房能夠以一個比較好的價位出售。但今年遇到庫存這么低的情況下，開發商既不買地，也不開工投資，這和過去完全相反。庫存這么低，開發商不愿意干活，不愿意拿地，不愿意新開工，這背后到底出現了什么問題值得我們在研究這一輪房地產周期中特別關注。
圖2：房企呈現“異常”消極行為
當然我不認為這是一個線性往下的過程，如果按歷史規律來看，每當房地產投資，也就是藍色線所表征的房地產當月投資增速出現為負或者零的時候，逆周期政策大概率要發力。如果從九月份來看，現在的房地產下行的速度、投資的速度是歷史上少有的自由落體下跌。九月份房地產投資當月同比增速已經為負了，而且藍色線是以一種極快的斜率往下墜。但是我不認為它是自由落體，按照歷史規律，每當房地產藍色線處于零或負的時候，大概率紅色線按揭貸款同比增速可能會上升。因此，也許目前這種邊際上的微調預調，逆周期也在發力。
圖3：房地產投資轉負，按揭貸款放松
剛才提到房地產融資特別是銷售回款和按揭貸款。老百姓高度關注高頻的房貸利率，最近全國范圍來看，房貸利率在因城施策的政策下，處于邊際下行。如果房貸利率下行能夠確認，未來對銷售也會有一定的支撐。
現在面臨較大風險，逆周期在發力。三道紅線出來后，重點受三道紅線監管的房企在縮表，他們的凈資產率在下降。另外那些非受到監管的，也就是沒有納入到三道紅線約束的這些房企，他們的凈資產負債率也在下降。以前我以為只是重點房企受到監管，資產負債率會下降，會縮表，但沒想到所有的上市房企都在縮表，這個問題就有些奇怪了，在一個相對比較悲觀的預期之下，不管受沒受到監管大家都在縮表。
圖4：房地產縮表
房地產縮表意味著無法拿地，這能解釋為什么流拍以及未來一段時間內地方政府收入會面臨嚴重下滑。這個過程還沒有結束，但我認為銷售和按揭貸款邊際都會好一些，真正要解決這個問題還需要一段時間，比如房地產投資真正要穩住也許要等到明年二季度左右。
但在當前情況下，尤其是外需還出現下行趨勢、三四季度經濟下行比較快的情況下，認真落實好中央對房地產的定位，穩地價、穩房價、穩預期是當務之急，我認為這包括兩個方面的含義，一是要把風險穩定住，現在中央已經開始出政策了，也許隨著未來的發展政策多樣性和力度的加大，在風險防范方面，預期會逐步增強；二是周期性房地產趨穩，假設風險防范住了，那么對老百姓合理的剛性的需求，是可以統計的，第一套房的按揭貸款是多少，以及維系房地產開發需要的、維系正常買地需要的資金和制度設計配套是可以觀察的，這個過程中需要進一步糾偏，整體糾偏措施得力，那么短期風險可以克服，或者在明年一二季度上半年的某個時點，房地產單邊下行的趨勢可以得以扭轉，從而讓整個經濟得以扭轉。
應出臺怎樣的政策使房地產業平穩健康發展？
使房地產業平穩健康發展，第一在于短期要采取比較廣泛的措施，防范房地產市場風險的進一步擴大以及蔓延。
第二在于等風波過后，要反思為什么在這個時點會出這樣的事情，以及今后可能會得到什么樣的啟示。剛才馬勇教授在主報告中提到很多有意思的地方，他認為很多政策出臺一定做過很多壓力測試、做過很多很詳細的高瞻遠矚的設計，這些愿望都是非常好的，但是在政策設計過程中還是要回歸經濟規律。也就是回歸供給需求，這兩者別調反了，比如我們要抑制房價，那就要增加供給，減少投機需求，別供給也在減少，需求也在減少。未來房地產政策，及其他政策，都要敬畏規律、敬畏市場，盡量減少試錯成本。雖然最后我們也能糾正過來，但在過程中能夠減少不必要的麻煩。因此要一方面堅持大方向不變，另一方面需要工匠精神，尊重市場供需的規律，把房地產引導到更合理的一個區間。
作者伍戈系長江證券首席經濟學家，本文原載于中國宏觀經濟論壇CMF，為作者在中國宏觀經濟論壇（CMF）宏觀經濟熱點問題研討會（第37期）上的發言整理。
