迷航的中國房市
中國經濟出版社，2014年7月第一版 2014年7月第一次印刷
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作者簡介：
郭峰：上海新金融研究院研究員&院長助理、復旦大學經濟學院博士研究生。
姓名匯集了古今至忠至勇兩位大俠的名諱，因此江湖人稱“郭大俠”，但卻從未有寸功于社稷和黎民，每思至此，悲痛欲絕。初學數學，后習財經，但求知于財經院系，卻從未習得致富之術。年屆而立，雖不時仰望星空，但仍然腳踩大地，一事無成。關心著時事與八卦，醉心于讀書和學術，然學海恐無涯，回頭亦無岸。
工作郵箱：guofeng@sfi.org.cn
內容提要：
《迷航的中國房市》收錄了作者自2013年年初至2014年年中，在紙質媒體和網絡媒體上撰寫的中國房市，以及相關或者不相關但是為了湊篇幅的時評文章。那些乍看起來沒有節操的題目之下，是作者在閱讀了海量房地產相關專著和學術論文基礎上，對中國房市運行基本邏輯的嚴肅思考。全書分為“需求”、“供給”、“均衡（價格）”、“調控”四個循序漸進的部分，對中國房市中存在的矛盾和爭議的地方，進行了闡述。在有意識和無意識的干擾下，中國房市成為一個典型的“灰暗市場”：土地永遠是不夠的、房子永遠是短缺的、房價永遠是要上漲的，而支撐這個結論的卻是永遠不透明的信息。
自序：如何理解中國房市
作為一個青年經濟學人，筆者在與同齡友人相聚時，常被當成“專家”問計。其中，最常被問及的話題莫過于中國房市。誰讓吾輩正處于談婚論嫁、生兒育女的大好年齡呢（當然在這一問題上，我嚴重拖了大家的后腿，羞愧萬分）。然筆者入道尚淺、才疏學淺，不能對“未來房價是漲還是跌”這樣的問題做出解答。不過，作為一個受過嚴格經濟學訓練的學子，且立志以經濟研究為畢生職業，又覺得必須對這些問題，有自己的見解和說辭，否則不僅不能裝點門面、蠱惑良善，還會引來朋友們的腹誹，認為我是在賣關子、擺架子，不屑于與他們談論這些問題。
因此，為了彰顯自己的專業功底，以便在與有人交談時顯得出類拔萃、引人矚目，筆者特意考究了幾個關涉房地產分析的基本概念，竟然發現不少概念似是而非，誤人不淺。很多常用的概念，都經不起最起碼的經濟學常識推敲。我們都在談論房市，但是我們在談論房市的時候，我們在談論什么呢？我所接觸的朋友當中很多都是學習過經濟學的，但是一旦談論到房市的時候，就往往將其在課本上學到的經濟學基本知識拋諸腦后，取而代之的是對高房價的哀怨與憤怒，或者是對地方政府的期望與失望。
因此，2013年年初，圍繞房市中的幾個基本概念，我為媒體撰寫了幾篇評論文章。自此一發而不可收，在過去一年多時間內，我撰寫了幾十篇相關的評論文章。其中一些文章跟中國房市貌似沒有直接的關系，但實際上仍有很大的內在聯系。房地產行業已經深刻綁架了中國經濟，對中國經濟基本問題的分析，幾乎都可以找到房地產的影子。
那么我們究竟應該如何理解中國的房市呢？在這本小書中，我從經濟學最基本的概念入手：供給和需求。房地產也是一種“商品”，只要是商品，就應該從供給和需求角度入手分析。住房的供給不容易變化，而需求的變化則更容易一些，因此需求在決定房地產價格中居于核心地位。而住房作為耐用品和不動產，具有較好的保值功能，因此住房需求除了滿足居住性需求外，很重要的是投資性需求。同樣的道理，由于住房的不動產屬性，使得住房的投資性需求以居住需求為基礎。而關于住房的供給，首要影響因素就是土地，因此中國獨特的城鄉“二元”建設用地市場就成了分析中國住房供給問題的關鍵所在。
供給和需求的均衡之處，就是市場價格。因此在討論住房的供給和需求之后，我繼續討論了住房價格的問題，對包括住房價格統計上存在的問題等，作出了自己的分析。并特別闡述了我對關于如何判斷一國和一城的房價是否存在泡沫的看法。
在此之后，我開始討論爭議最大的領域——房地產調控。政府對房地產市場的行政干預在學術界歷來爭論不休，一種觀點是政府應該允許市場在調節住房供需上發揮核心作用，政府只需確保基本的保障房供給即可。而另一種觀點則認為政府要積極入市調節房地產市場。當然，我的觀點傾向性是非常明顯的，我支持政府的積極調控政策。關于政府和市場在經濟中的角色分配，固然有很大的討論空間，但市場主導，不代表著市場是一切。單就房地產市場而言，全世界幾乎沒有那個政府對其完全放任不管。特別是在中國，雖然市場經濟是整個改革的大趨勢，但由于房地產市場的特殊屬性，一味鼓吹“市場化”實際上是極其危險的。具體的理由，正文有諸多分析。
以上就是我認為理解中國房市時應該遵循的基本邏輯。欲理解一個經濟現象，實際上有多種方法：構建一個數學模型、進行嚴格的計量檢驗、引述一個典型案例，甚至包括講述一個寓言故事。但我覺得，理解一個經濟現象背后的經濟學邏輯，始終是第一重要的。因此在本書的分析當中，除個別文章是基于數據的討論之外，大部分文章都集中于闡述中國房市背后的基本經濟學邏輯。正因此故，全篇四十余篇文章當中，我都避免對中國未來的房價作出數值上的預測。當然，你也可以理解成這是在耍滑頭。
在上述基本邏輯之外，分析中國房市，還不得不牽涉到其關涉的幾方利益主體，或者用更專業的經濟學術語——代表性行為者：居民、房地產商、地方政府、中央政府，其中居民又可以分為無房者和有房者。很顯然，每一方代表性行為者，其利益所在都不盡相同。無房居民，希望房價下降，以滿足自己安居樂業的理想。有房居民，希望房價上漲，從而實現保值增值。基于利潤最大化的合理立場，房地產商則希望價格越高越好。受制于“土地財政”的掣肘，地方政府雖然對高房價暗許芳心，但又怕惹惱民意，因此內心希望房市一片繁榮，但又時不時會作出壓制房價的表態。中央政府作為游戲規則制定者，當初不經意間將自己擺在“土地財政”分成之外，因此處于一種相對超脫的地位，從而反反復復地表態要為民做主，打壓房價高漲的勢頭，但又不能不顧及地方政府和地產商的利益，特別是在房地產已經全面綁架中國經濟的時候，因此變得首鼠兩端、三心兩意。
因此，由于牽涉面廣，如何做到不偏不倚的純學術分析，難上加難。在撰寫這些文章時，我力求做到“四不”：不違背自己的學術良知、不妖魔化地方政府、不對地產商提出道德訴求、不蠱惑大眾情緒。當然，這只能是理想狀態，尚有很大的改進空間。
最后，這些文章是我在閱讀大量經濟學文獻和報道的基礎上撰寫的，在結集成書中，我對參考文獻和資料來源，做了盡量多的補充，但其中的錯謬之處估計仍然在所難免，這皆因自己學識淺薄之故。
是為自序。
郭峰
2014年4月6日
目錄：
第一篇 名目繁多的住房需求
一、購房不存在“剛性需求”
二、“房叔”算盤是否有錯打時
三、農民工的進城與上樓
四、城鎮化是經濟增長的結果而非原因
附：經濟增長處處有“陷阱”
五、房市的代際繁榮和悲催的80后
六、性別比和被夸大的丈母娘需求
七、女博士、性別平等與高房價
八、婆媳矛盾刺激住房需求
第二篇 天生壟斷的住房供給
一、房市壟斷天性導致市場失靈
二、土地財政依賴癥難解
三、征地中的各方角色
四、“保護耕地”究竟是保護誰的生命線
五、不要把高房價歸罪于“人多地少”
六、小產權房僵局難解
七、地產商為什么反感“招拍掛”
八、推動“以房為中心”的住房普查
九、為什么我們的房子只能住70年
第三篇 霧里看花的住房價格
一、中國式房價收入比
二、官方房價漲得慢是因數據造假嗎
附：真實經濟失衡還是統計數據失衡
三、地價和房價：雞生蛋還是蛋生雞
四、如何判斷是否存在房地產泡沫
五、高房價不能怨央行
附：貨幣供應量已不適合作為貨幣政策中介目標
六、作為信貸擴張器的土地財政
七、中國會不會出現“底特律”
八、警惕“樓市崩盤論”
附：經濟增長目標制定的邏輯
第四篇 糾結扭捏的住房調控
一、如何看待房市中的兩只手
二、從政策文本看我國房市調控史
附：歷史上出臺的房市調控“國字號”文件。
三、房地產調控應揚棄“相機抉擇”思維
四、房地產調控應做到“激勵相容”
五、“流民社會”中的異地限購
附：稀缺資源分配的幾種機制
七、二手房稅收調控是“懶政”
八、嚴格區分住房的保障軌和商品軌
九、我為什么支持開征房產稅
十、用房產稅調控房價的前提
十一、保障房就應該既小又憋屈
十二、棚戶區改造不能頂保障房的缺
附錄：官員任期、政績壓力和城市房價
一、引言
二、文獻綜述和理論假說
三、計量模型和數據
四、實證結果及其分析
五、穩健性分析
六、結論和政策建議
代后記：在課堂上理解政治學與經濟學的異同
參考文獻
